投資用マンションの比較

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投資用マンションの比較

セミナーに参加されたり、ご自身で勉強されてる方はご存じのことと思いますが、投資用マンションを比較する際にチェックすべきポイントについてみていきます。

 

表面利回り

たとえば600万円で売られているワンルームマンションが年間で60万円の家賃収入があるとします。ここで丸々60万円得をすると考えている人はいないでしょう。なぜなら管理費やら固定資産税やらかかってきますので、年間で20万以上かかってくると予想できるからです。
さらにローンを組んでいると思いますので、管理費や固定資産税に、毎月支払うローンの金額を合計しましょう。
これらを年間の600万から引いて、どのくらいの利益が残るか計算しましょう。あまりに薄い利益であれば、購入するかどうか迷うところになります。なぜなら継続的に満室とならず空室になる可能性もありますし、急な支出も考えられるからです。

 

金利

資産価値の高い不動産を何件か所有している状態であれば、大手の銀行でも融資の審査がおりる可能性は高いですが、これから始める方であれば厳しい面もあるでしょう。ただしサラリーマンとしての勤続年数も長く・給料もよければ通る可能性は上がります。
また、築年数があまりにも古かったり、土地面積が狭い場合ですと、大手銀行から融資を断られるケースも出てきます。その場合は、外貨系の銀行かノンバンク系信販系となってきます。できれば20年固定でも3%くらいに抑えられるものを選びたいところです。

 

空室率について

せっかくマンションを購入したのはいいけれど、最初は借りてくれる人がいたので問題はなかったけど、ここ2年借り手がなく毎月赤字をだしているオーナーさんも少なくありません。本屋さんに行っても、空室を改善するというような本がたくさん並んでいるほどです。
この空室率ですが、ワンルームマンションなのか一棟購入しているのかにも影響してきます。ワンルームマンションを1部屋しか所有していない場合は、借り手がいるといないでは、0と100もの違いがあります。しかし10部屋所有しており、1部屋空室だけど、残りの9部屋は借り手がいるとします。
その場合は90%埋まっているので、満室に近い利益を出せる状態です。もちろん立地や交通の便、利便性によって全体の空室率は変わってきますので、物件選びはしっかり行いたいところです。